Why availability is the new affordability when it comes to home buying

 Jon Gorey - Globe Correspondent, 

Realtors and housing experts are warning of a difficult spring for first-time home buyers. Prices had climbed for seven straight years before skyrocketing during the pandemic. With buyer demand far outpacing the number of homes for sale, median home prices were up 12.9 percent in December compared with the year before, marking the 106th consecutive month of year-over-year price gains, according to the National Association of Realtors.

And incomes haven’t kept pace with those fast-rising home prices. Even before the pandemic, “prices were about 4.3 times higher than the median household income,’’ said Alex Hermann, senior research analyst at Harvard’s Joint Center for Housing Studies. That basic measure of housing affordability, already at its worst level since 2006, almost certainly rose again in 2020. “Nationally, price-to-income ratios have risen for eight straight years,’’ he said.

Realtors are watching prices slip out of reach for their first-time buyers in real time. “I’ve seen properties that were listed just a few months ago at one price come back on the market in January or February at a higher price, so that tells you everything you need to know,’’ said Alexander Jean-Baptiste, in-house realtor with the Massachusetts Affordable Housing Alliance. “It can be a little disheartening to watch, right before our very eyes, people getting priced out not over the course of years, but over the course of months, or even a matter of weeks.’’

In the Boston area, even a household earning $100,000 could afford to buy only 23 percent of the homes listed for sale in December, according to NAR senior economist Nadia Evangelou. That calculation assumes a 20 percent down payment, and an affordable mortgage payment is defined as one that doesn’t exceed a quarter of a household’s income.

And yet, by some measures, homes have actually gotten more affordable since 2018. How can that be?

Interest rates.

“The cost of a $400,000 mortgage can drop $220 a month when the rate falls from 4 percent to 3 percent,’’ Evangelou said. And average rates on a 30-year mortgage hit record lows in 2020.

“We’ve seen a long-term decline in interest rates going back to the ’70s, especially in the last year,’’ Hermann said. In July, the average rate on a 30-year fixed-rate mortgage on Freddie Mac’s Primary Mortgage Market Survey dipped below 3 percent for the first time in its nearly 50-year history. Those record-low rates allow buyers to purchase a more expensive home without any change to their monthly mortgage payment.

In fact, when you look not just at home prices, but at the monthly cost of homeownership when adjusted for inflation, the mortgage payment on a median-priced American home is pretty much the same today as it was 20 years ago, if not lower. “According to our Housing Affordability Index, housing is more affordable now compared to 1980 and 2000,’’ Evangelou said.

For example, the median price of a Massachusetts single-family home was $460,000 in 2020. With a 10 percent down payment, a 30-year mortgage at 3.11 percent (the average rate over the course of 2020) would carry a monthly payment of $1,770, before taxes and insurance.

Back in 2000, the state’s median home price was $185,700, but the average rate on a 30-year mortgage was 8.05 percent, closer to the long-term average. That mortgage would have cost $1,232 a month — or $1,852 in today’s dollars, after adjusting for inflation. Even the bargain home prices of the early 1980s were offset somewhat by double-digit interest rates that seem more akin to credit card rates of today.

“The fact that the rates are low right now, that is basically the only good thing we have going for us as home buyers,’’ said Dana Bull, a realtor at Sagan Harborside Sotheby’s International Realty in Marblehead.

But that mortgage affordability, however welcome, comes with a caveat, Hermann said. “Higher home prices are often going to require a larger down payment, which is often the biggest barrier to accessing homeownership, especially for first-time buyers with low or moderate incomes,’’ he said. And most measurements of home affordability are missing that key data point: the ability to make a down payment. “That’s the biggest blind spot in these measures.’’

While low down-payment loans are available for first-time home buyers, a $50,000 price jump can quickly add thousands of dollars in upfront costs to a home purchase. And first-time buyers with scant down payments can have a harder time winning bidding wars against buyers with more cash on hand.

“A lot of times sellers want to go with a sure thing over the person who has to get more through lending,’’ said Daryl Fairweather, chief economist at Redfin. “And if the price escalates, and you have to come up with more of a down payment, but you’re already at your limit … you’ll get priced out faster than somebody who has more savings.’’

Buyers who are able to waive inspection or financing contingency clauses also have an advantage in multiple-offer situations, Fairweather said. And that further favors buyers with enough savings to absorb the “hidden risks’’ of a competitive housing market. “If something comes up during the home inspection that they have to pay for, or if their bank decides that the price is too high and it doesn’t get appraised at the price they paid for it, then they have to pay more out of pocket in cash,’’ she said.

‘A lot of times sellers want to go with a sure thing over the person who has to get more through lending.’ — Daryl Fairweather

Bull said availability has overtaken affordability as the big concern among her buyers. “The main talking point now is there’s nothing to buy,’’ she said. “People are willing, and able, in a lot of these situations, to spend $900,000 or a million dollars on a property that they deem worth it. But that’s the issue, finding a property that’s worth it when there’s nothing to choose from.’’

“It’s a hyper seller’s market right now,’’ said Steve Medeiros, president of the Massachusetts Association of Realtors. With less than a month’s supply of homes on the market in December, Medeiros said — down from two months in December 2019 and a 4½-month supply in 2015 — there are more buyers than inventory, and simply being able to afford a home doesn’t guarantee you’ll be successful in purchasing one. “I just had a listing, we had seven offers on the property,’’ he said. “But only one person can buy it.’’

“It’s tough out there,’’ said Adam Rosenbaum, realtor at Century 21 Adams KC in Arlington. “Yes, rates are low, which means greater purchasing power — but that’s true for everyone. Supply and demand still rule.’’ Rosenbaum has younger clients who have submitted three offers over the asking price but have yet to land a winning bid.

Medeiros said there’s hope on the horizon in the form of new construction, though it will take a while before enough new housing hits the market to relieve price pressure. New housing starts and construction permits have recovered from an early pandemic dip, and the long pushed-for “Housing Choice’’ measures in the state’s recently passed economic stimulus bill will eventually boost inventory by encouraging denser development near MBTA stations and allowing towns to approve new projects and accessory dwelling units by a simple majority vote.

One recent development is helping some home buyers right now, though. Those who expect to continue working remotely at least part of the time going forward are now able to consider more distant — and more affordable — areas. “I’m now regularly working in towns that I previously rarely visited,’’ Rosenbaum said.

The pandemic push toward open, suburban spaces has also improved affordability in downtown Boston. “The best spot to be in right now is buying in a complex in the city,’’ Bull said. “The worst spot is if you’re trying to buy a single-family in an entry-level to mid-level price bracket outside the city.’’

Whatever the larger trends are, however, affordability ultimately comes down to whether individual buyers can afford the home they want. And against a pandemic that has laid waste to entire industries while buoying others, that varies dramatically. While millions of Americans have lost work or income in the past year, others have kept drawing steady salaries. Even as many in the first group are struggling to make rent, much less to save for a down payment, some white-collar workers have managed to pad their savings in a year with minimal commuting or vacation expenses.

Jean-Baptiste said some of his clients have had to put their home searches on hiatus due to a job loss or other misfortune. Meanwhile, others have gone back to their lenders and discovered they now qualify for a larger loan due to lower interest rates. That’s a bright spot, Jean-Baptiste said. “Instead of being at the back end of a multiple-offer situation, now they’re toward the top — they’re actually getting the properties,’’ he said.

Bull is also surprised by how fluid people’s budgets have become and how what they consider “affordable’’ can completely change by the week. In the past, she said, buyers had a set amount they could afford to pay each month, and it took a lot to change that. But between the scrapped vacations, postponed weddings, and shifting child-care plans of the pandemic, people’s finances have been in greater flux, often resulting in extra savings.

And more often than not, “they’re willing to put that money towards a home,’’ Bull said. “Because that’s the most important thing in everybody’s lives right now — being at home.’’

Jon Gorey blogs about homes at HouseandHammer.com. Send comments to jongorey@gmail.com. Follow him on Twitter at @jongorey. Subscribe to our free real estate newsletter at pages.email.bostonglobe.com/AddressSignUp.

МИКРОФИНАНСИРАЊЕ

Кога на македонскиот пазар се појавија компаниите кои се занимаваат со микрофинансирање, или кај нас познати како компании за брзи кредити, во јавноста беа пречекани со голема доза на скептичност и недоверба. Македонскиот потрошувач на кредити беше навикнат на користење на класичните банкарски производи (потрошувачки кредит, кредитни картички, револвинг кредити и дозволено пречекорување), во јавноста се наметна став за неефективноста на производите поради нивните високи трошоци и истите беа атрактивни само за одредена група на клиенти за кои немаше втора опција. Донекаде таквите ставови се оправдани ако се земе во предвид маркетинг стратегијата и реалните високи трошоци изразени преку СВТ во % (стапка на вкупни трошоци над 40%). Од друга страна, истите се регулирани од страна на министерството за финансии(за разлика од банкарскиот сектор кој е регулиран од централната банка). Во едно такво опкружување и досегашното искуство од првите неколку години на функционирање се поголеми се дискусиите дека стартот беше погрешно интерпретиран и дека постоењето на финансиските друштва е далеку од патеката по која треба да се движат. Во однос на законската регулатива и можностите за делување на овие финансиски друштва најбитни елементи се однесуваат на минималното ниво на потребен оснивачки влог, кое е дефинирано на 6.000.000 МКД, додека нивото на одобрени кредити може да биде 10 пати повисоко од основниот влог. Од аспект на деловните активности кои може да се извршуваат, листата е следна: кредити, картички, факторинг, гаранции, финансиско советување, изнајмување на имот и оперативен лизинг.

Идеата за микрокредитирањето почна да се развива во 70-тите години од страна на американски финансиски групации, пред се во неразвиените афрички земји, а замислата беше да се поддржат најсиромашните слоеви на население(оние со доход под 2$), одредени социјални групи(пред се женската популација), поддршка на новоотворените бизниси и стартапи и самостојните земјоделци. Од овие идеи кај нас многу малку е имплементирано. Она што се форсира е купувањето на рати преку склучени договори со трговци, класични потрошувачки кредити и финансирање на половни возила.

Основната идеа е на овој текст е укажување на важноста од постоењето на овие финансиски друштва, можноста за зголемена интеграција во финансискиот свет, бенефитите кои може да се искористат од ваквите производи и начинот на функционирање. Кога корисниците подобро би ги познавале производите, истите поадекватно би се користеле.

1. Основната намена на овие производи е задоволување на краткорочните потреби за финансирање на физичките лица, а користењето на истите треба многу паметно да се размисли од аспект на можноста за нивна редовна отплата. Периодот на отплата треба да биде што пократок и средствата треба да бидат наменети за остварување на дополнителна корист. Таа корист може да биде валорирана преку задоволување на одредени дневни или неделни потреби, користење на средствата за образовен процес, започнување на сопствен мал бизнис и сл.
2. Износот на каматната стапка е релативно низок, но она што ги зголемува вкупните трошоци за кредитот се административните трошоци, дополнителните трошоци за одредени барања на клиентите(изводи, картички, пинови, пресметки за ликвидации и потврди за подмирени обврски). Сето ова може многу да се одрази врз вкупната цена на чинење. Треба да се има во предвид фактот дека изворот на средства на овие финансиски друштва е со многу повисока каматна стапка од изворите на средства на банкарските корпорации, а исто така нивната големина е ограничувачки карактеристика при користење на економијата од обем.
3. Од аспект на идните можности за развој на овој сектор може да се издиференцираат следните сегменти:

• Развој на мрежа со банкомати на кои корисниците ќе може да ги извршуваат своите оперативни активности поврзани со користење на производите. Во останатите држави постојат банкомати за кои не е потребна ниту картичка, а со помош на дигиталната технологија може да се реализираат најразлични трансакции.
• Специјализирани кредитни продукти преку оперативен лизинг за одредени бизнис сегменти. Потребата од еден ваков производ значително ќе ги зголеми инвестициските можности на новите претприемачи, а сето тоа ќе придонесе за зголемено ниво на технолошка опременост и поквалитетни производи. Со оглед на тоа што важиме за земјоделска земја, сличен производ може да се генерира за обнова на механизацијата и приклучните алати за сезонска употреба.
• Со оглед на тоа што аукциите се повеќе се застапени во нашето секојдневие, се наметнува потреба од користење на гаранции. Еден ваков производ значително ќе го олесни пристапот до потребната документација и на брз и ефикасен начин ќе се зголеми ефикасноста на наддавањето.

Пред финансиските друштва се чини има долг пат кој мора да го поминат, пред да може да се каже дека се комплетен сегмент кој ќе задоволува една издиференцира група. Таа целна група сепак не треба да биде постојана, односно еден клиент не би требало постојано да ги користи овие производи, туку тие да бидат пропратен елемент при остварување на едни повисоки и  подолгорочни финансиски цели. Нивното постоење ги зголемува можностите за користење на финансиски услуги скоро за секого, а токму тоа е главната определба за нивна поддршка во развојот на финансискиот систем.

Автор: Стручен соработник на Пари

Неколку тажни лекции што можe да се научат од искуствата на Бугарија со ЕУ

 Во 2007 година, бевме толку среќни и горди што конечно се најдовме на тоа митолошко место, во тој претенциозен клуб само за избрани членови, познат како ЕУ. Меѓутоа, тринаесет години по пристапувањето, овој европски сон повеќе наликува на кошмар.

Кон крајот на 90-тите години од минатиот век и на почетокот на првата деценија од овој, Бугарите ги заведе сонот којшто денес го мами и Западниот Балкан – „европската перспектива“. Во општоприфатената митологија за институциите на ЕУ и за глобалните лидери, овој европски сон се поистоветува со демократија, владеење на правото, почитување на човековите права, економски просперитет, светла иднина за младите и општо земено – среќа.

Во 2005 година, Бугарија го потпиша, како што беше наречен, „историскиот“ договор за пристап. Во 2007 година, бевме толку среќни и горди што конечно се најдовме на тоа митолошко место, во тој претенциозен клуб само за избрани членови, познат како ЕУ. Меѓутоа, тринаесет години по пристапувањето, овој европски сон повеќе наликува на кошмар. Од овој аспект, мрачното патување на Бугарија во ЕУ може да служи како поука на граѓаните од Западниот Балкан, особено во врска со лицемерието на политичарите и на институциите на ЕУ и потребата уште на почетокот да се повикаат на одговорност.

ЕУ-катастрофата на Бугарија

Во 2020 година, највлијателниот медиум во Брисел, „Политико“ (Politico), отворено ја нарече Бугарија „мафијашка држава“. Впрочем, ако ги анализирате реномираните индекси и извештаи за демократија, може да се запрашате дали земјата влегла во Унијата по грешка.

Индексот за перцепција на корупцијата од „Транспаренси интернешнл“ редовно ја рангира Бугарија како најкорумпирана членка на ЕУ – неговото последно издание ја смести Бугарија на 74. место во светот, заедно со Јамајка и Тунис. Ни Светските показатели за владеење од Светската банка не даваат посјајна оценка; не само што во категоријата „контрола на корупцијата“ Бугарија има резултати споредливи со оние на земјите во развој, туку и во 2019 година, кога е направено последното мерење, доби полоша оценка од оценката во 2009 година.

Индексот за владеење на правото од 2020 година на Проектот за светска правда ѝ ја даде на Бугарија најлошата оценка во ЕУ по Унгарија – таа е рангирана на 53. место меѓу анализираните земји. За споредба, Косово е рангирано на 54. место. Покрај тоа, во категоријата за корупција на извршната власт на овој индекс, Бугарија ја доби истата оценка како Руската Федерација, што значи дека постои еднаква веројатност дека бугарскиот јавен службеник би зел мито како и рускиот.

Во 2018 година, во извештајот за „Нации во транзиција“ на Фридом Хаус, Бугарија е префрлена на пониско ниво, односно од демократија е ставена на ниво на полуконсолидирана демократија. Земјата ја задржа оваа оценка и во последниот извештај од 2020 година. Најновиот Светски индекс за слобода на медиумите на „Репортери без граници“ ја рангираше Бугарија на 111. место во светот – за разлика од 92-то место на Македонија.

И економијата на Бугарија е уништена. Бугарија има најнизок БДП по глава на жител во ЕУ. Речиси и да нема странски директни инвестиции (СДИ) – податоците на Светската банка покажуваат нивни вртоглав пад по влегувањето на Бугарија во ЕУ. Независна анализа на Бугарската индустриска асоцијација, во периодот 2007 – 2017 година, покажа дека СДИ во 2007 година сочинувале 28 % од БДП на земјата, додека во 2017 година – само 2 %.

Не е изненадувачки што Бугарија има најниска просечна заработувачка во ЕУ. Синдикатите проценија дека две лица кои заработуваат просечна плата не можат да издржат четиричлено семејство. Сиромаштијата носи последици и за демографијата. Повеќе Бугари работат во странство отколку во Бугарија. Масовната емиграција ги соголи клучните сектори – повеќе од половина од лекарите во Бугарија се постари од 55 години. Земјата има највисока стапка на смртност во светот, што може да се припише на лошата здравствена заштита и сиромаштијата.

Верувале или не, постои вистинско „испитување на среќата“ од Еуростат – последното покажува дека само 35 % од Бугарите се задоволни со својот живот.

Дали ви звучи привлечно гореопишаната европска перспектива? Тогаш, дозволете ми да разбијам уште неколку митови.

Двојни стандарди како главен принцип на Комисијата на ЕУ

На земјите кандидатки традиционално им се продаваат митови. Легендата за „критериумите за пристап“ секако треба да се распакува – имено, ќе ви биде кажано дека вашата земја ќе влезе во Унијата откако ќе ги исполни таканаречените критериуми од Копенхаген. Тие се релативно нови, воведени кога поранешните комунистички земји аплицираа за членство во ЕУ во петтиот бран на проширување.

Во неговата многу интересна монографија „Проширувањето на ЕУ и неуспехот на условеноста. Претпристапната условеност на полето на демократијата и владеењето на правото“, проф. Коченов тврди дека во петтиот бран на проширување, „примената на принципот на претпристапна условеност беше обележана со огромен неуспех, ако воопшто може да се каже дека принципот беше применет“. Во својата книга Условеност за проширување на Европската Унија, Ели Гатева исто така дава примери на чисто политички одлуки за затворање некои поглавја во преговорите со Романија.

Ако имаше некаков позитивен аспект, тогаш тоа е фактот дека Комисијата на ЕУ беше поискрена со Бугарија и Романија – беше загрижена дека се тие целосно неподготвени за членство, па затоа вклучи дотогаш непостоечки заштитни клаузули во нивниот договор за пристап коишто нудеа можност за одложување на пристапувањето. И покрај тоа што постигнаа само мал напредок, Комисијата сметаше дека може да им помогне да ги достигнат другите земји членки во областа на владеењето на правото преку посебен механизам, Механизмот за соработка и верификација (CVM), со што пристапувањето се одвиваше според планираното. Од оваа перспектива, може да се изрази сомнеж за тоа дали ЕУ има извлечено поуки од последните проширувања кога станува збор за преговорите со Западен Балкан, бидејќи се чини дека ги користат истите шаблони.

Сепак, зракот надеж траеше кратко. Во мојот последен академски напис, „Закани за владеењето на правото: стапиците на механизмот за соработка и верификација“, прикажав како во Бугарија не само што овој механизам не реши ниту еден од долгогодишните предизвици на земјата поврзани со владеењето на правото, туку и се користеше за легитимирање на нападите против владеењето на правото како „напредок“. Европската народна партија (ЕПП), чиј член е Бојко Борисов, го одигра своето зад кулисите.

Низ годините, многу официјални претставници на ЕУ, особено комесари, ја поддржуваа автократијата на Борисов со ласкави јавни изјави, обидувајќи се да ги убедат Бугарите дека царот не е гол. Добивката на Борисов од под закрилата на ЕПП, доминантната партија во ЕУ чиј член е тој, стануваше сè поочигледна. Многу Бугари се прашуваа дали треба да им веруваат на сопствените очи и на извештаите на меѓународните организации или на позитивните информации што Комисијата на ЕУ ги споделуваше со јавноста за бугарската влада. Предвидливо, оваа кула на стаклени нозе почна да се руши летото 2020 година, кога илјадници Бугари започнаа да протестираат против неконтролираната корупција на Бојко Борисов и генералниот обвинител Иван Гешев. Еднакво предвидливо, Комисијата на ЕУ молчеше, што беше сосема спротивно од Парламентот на ЕУ, којшто усвои многу критична резолуција за распадот на владеењето на правото во Бугарија.

Иднината е во ваши раце

Како земјите од Западен Балкан да го избегнат бугарското сценарио? Накратко, не треба да ги повторуваат грешките на Бугарија. Можеби е клише, но иднината е во ваши раце – ни вашите политичари, ни Комисијата на ЕУ нема да се грижат за вашиот најдобар интерес, освен ако не ги натерате.

Прво, без лековерност во однос на онаа „европска перспектива“! Побарајте од вашите влади да ви ја презентираат својата визија за развојот на вашите земји. „Членството во ЕУ“ е премногу општ одговор. Со или без членство во ЕУ, вашите лидери ви должат конкретни одговори за тоа што ќе преземат за да обезбедат пристојни плати, подобри услови за работа, подобро здравство, подобро образование, почитување на основните права, итн. Исто така, знајте дека оние кои ви велат да не се придружувате на ЕУ може да ги сменат своите ставови преку ноќ ако вашата земја успее – ова го покажува бугарското искуство.

Второ, бидете ангажирани граѓани! Гласајте на избори – ако не сакате некого, гласајте за помалото зло. Ако направите грешка, не повторувајте ја. Излезеноста на избори во Бугарија отсекогаш била слаба, што го олеснува манипулирањето со резултатите. Внимателно следете ги реформите што ги спроведуваат вашите влади и поставувајте барања. Формирајте групи за граѓанска акција, така што вашата критика ќе биде гласна и јавна. Информирајте ги институциите на ЕУ и за вашите грижи, за изјавата „Не сум чул за овој проблем“ да не биде можен изговор, оти тој изговор многупати го чувме во Бугарија.

Трето, бидете сомничави за она што ви го кажуваат официјалните претставници на ЕУ. Проверете дали е точно тоа што го велат и ако мислите дека не се во право, пожалете се со писмо до комесарот одговорен за проширување на ЕУ или до пратениците во Европскиот парламент (европратениците) со интерес за проширување – нивните информации за контакт се јавни. На овој начин, ќе им ги соопштите своите критики и грижи. Не е тајна дека во Комисијата на ЕУ доминираат двете најголеми партии – ЕПП и Социјалистите, па големи се шансите вашите влади да имаат корист од тој великодушен чадор ако се поврзат со која било од двете партии.

Четврто, ако успеете да влезете, испратете пристојни европратеници – луѓе кои ќе им служат на вашите интереси а не на одржување статус кво, луѓе кои ќе го слушнат вашиот глас. Со години, Бугарите за европратеници испраќаа марионети кои одржуваат статус кво, така што тие воопшто немаа глас во Европскиот парламент.

Конечно, Унијата не е како што беше порано. Заплеткана е во сопствени проблеми и страда од недостиг на визија кај нејзините лидери – распаѓање на владеењето на правото, за што сведочи низата кризи во владеењето на правото што настанаа (Унгарија, Полска, Бугарија, Романија и Малта се само дел од нив), корупција, докажана од неопходноста за создавање Европско јавно обвинителство, Брегзит, предизвиците на климатските промени, целокупниот економски пад поради вонредната состојба со КОВИД-19, итн. Сепак, без оглед со колку проблеми се соочува, не постои подобра опција од ЕУ. Добрата вест е дека има многу луѓе кои веќе сакаат да ја направат подобро место, оти и тие веруваат во „европската идеја“.

 *Овој блог е објавен во рамки на иницијативата „Приказни од регионот“ која ја спроведува Рес публика во соработка со HAD (Словенија), Анализирај.ба (БиХ), Sbunker (Косово) Не давимо Београд (Србија), Макрополис (Грција) PCNEN (Црна Гора) и Lupiga (Хрватска).

Оригиналната објава можете да ја прочитате ОВДЕ.